KİRA UYUŞMAZLIKLARI VE ARABULUCULUK

Hukuk düzenimizde esas olan uyuşmazlık çözümü, yargısal yol olarak nitelendirilen ve mahkemeler aracılığıyla gerçekleştirilen çözüm yoludur. Ancak mahkemelerin iş yükünün artması ve günümüz teknolojik ve beşeri gelişmelerin sonucu olarak uyuşmazlıkların dostane yollarla da çözülebileceği gündeme geldi ve bu ihtimal doğrultusunda alternatif uyuşmazlık çözüm yolları ortaya çıktı.

Bu uyuşmazlık çözüm yollarından birisi de arabuluculuktur. Arabuluculuk başta gönüllülük esaslı bir yöntem olsa da zamanla zorunlu arabuluculuk şeklinde de kabul edilmeye başladı.

Kira Uyuşmazlıkları da Artık Bunlardan Biri.

Son dönemde hızla artan kira davaları ile mahkemelerin iş yükü bir hayli arttı. Buna karşı bulunan çözüm ise şu: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklı bütün uyuşmazlıklar ile Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu oldu. Yani artık kira uyuşmazlıkları da dava şartı (zorunlu) arabuluculuk kapsamında.

Bu düzenleme, 5 Nisan 2023 tarihli resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile getirildi.

İlgili maddede yer alan düzenleme şöyle: 6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Yukarıdaki hükümden anlaşıldığı üzere, taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk kapsamı dışında tutuldu.

Arabulucuya Başvurmadan Dava Açılırsa Ne Olur?

            Dava şartı arabuluculuk adından da anlaşılacağı üzere dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olması anlamına gelir. Eğer bu şart sağlanmadan dava açılırsa davanın, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu da hem zaman kaybı hem de daha fazla maliyet anlamına gelir.

            Arabulucuya başvurunun zorunlu olduğu davalarda, dava dilekçesi ekinde arabuluculuk faaliyeti son tutanağının mevcut olması gerekir. Dava açarken bunun eklenmemiş olması halinde mahkemece davacıya tutanağın gönderilmesi için süre verilir. Bu süre sonunda da tutanak gönderilmezse dava usulden reddedilir.

Arabulucuya Nasıl Başvurulur?

            Yeni düzenlemeye göre kiracı ile ev sahibi arasında kira ilişkisinden kaynaklı bir uyuşmazlık olduğunda bunu mahkemeye taşımak isteyen taraf önce arabulucuya başvuracak.

Peki, bu başvuruyu nasıl yapacak?

            Dava şartı arabuluculuk sürecine uygulanacak hükümler 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A maddesinde düzenlenmekte.

            Kanuna göre, öncelikle uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir. Arabulucu, büro tarafından belirlenir ancak taraflar bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o arabulucu görevlendirilir. Böylece ya büro tarafından belirlenen ya da tarafların birlikte belirlediği arabulucu ile süreç devam eder.

            Arabuluculuk görüşmeleri 3 hafta içinde sonuçlanmalıdır. Bu süre zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk Faaliyeti Sırasında Süreler İşler mi?

            Zorunlu arabuluculuk sisteminde en çok merak edilen sorulardan birisi de arabuluculuk faaliyeti sırasında sürelerin işlemeye devam edip etmediğidir.  Belirtmek gerekir ki arabulucuya başvurunun zorunlu olduğu durumlarda, arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihte zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur ve son tutanağın imzalandığı tarihte işlemeye devam eder.

Sonuç Olarak;

            1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklı bütün uyuşmazlıklar ile Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk bir dava şartı olmuştur. Tarafların söz konusu hususlarda anlaşmazlığa düşmesi halinde mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurması gerekir, aksi halde dava mahkemece usulden reddedilecektir.